土地探しの注意点

関口建設の注文住宅PASCHがお届けする家づくりブログ
今回は、土地探しの注意点ついてまとめましたので、ぜひ参考にしてみてください。

注文住宅を建てる家づくりの基礎となる土地探しは、不動産会社の担当者だけに任せるだけではなく、ご自身でもその法令上の制限を必ずチェックするようにしましょう。(難しい場合もありますので、建築会社・工務店と一緒に探すこともオススメしています。)
土地の用途地域や道路との関係、地質、地盤、周辺環境などをしっかり確認しないと後悔することになります。

図面

土地の場合はその形状が掲載されています。しかしこれは実際にその土地を測量した上で作成した図面であることは稀です。大まかな形状や道路との接道部分が分かるように示されているだけが殆どです。場合によっては間口と奥行きの比率が明らかに現地と違うようなケースもあります。現地で再確認する必要があります。

用途地域

市街化区域内には用途地域が定められていて、その地域ごとに建築物の制限もあります。工業専用地域以外であれば基本的に住宅を建てることは可能です。注意すべき点は第一種または第二種中高層住居専用地域内の場合は、周辺に高い建物が建築される可能性が高くなることです。一方、低層住居専用地域では周りに高層マンションが建つ心配もないですが、自分の家も高く建てることはできません。

建ぺい率、容積率

建ぺい率とは敷地に対する建築綿製の割合です。容積率は敷地に対する延床面積の割合です。不動産の広告には「建ぺい率50％・容積率100％」というように表示されています。
これらの規定はさらに次のように制限されます。

・基本は建ぺい率50％　容積率100％
・私道負担分がある場合、私道部分を引いた敷地面積に50％を乗じて算出
（４ｍ未満の道路の幅員は道路中心線より２ｍ下がったラインを敷地面積とする）
・住居系の用途地域の場合は道路の幅員×10分の4で算定した数字と規定容積率とを比べ少ないほうを採択する

高さ制限等

建ぺい率と容積率で大まかに建築できる建物の最大面積が分かります。しかしその他にも「道路斜線制限」「高さ制限」「日影規制」「北側斜線制限」などがあります。広告にも表示されていない場合もあるので、不動産会社に詳細を確認してみましょう。

宅地造成区域など

その他に図面では分からない土地の特徴として傾斜地や高低差があります。高低差があっても、元々家が建っていた場合なら宅地として既に造成されている場合もあります。しかし、手つかずの傾斜地である場合や既存の宅地造成が平成18年以前の古い規定に沿ってされている場合は、新たに擁壁などの工事が必要になるかもしれません。広くて相場より安めの土地を見つけていざ現地に行くとこのような土地であることが少なくありません。